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Comment se passe le financement d'une SCPI ?
vendredi 19 avril 2024 à 06h06 par lyseenmatavi
Investir dans une SCPI
L'achat d'une part de SCPI
Un investisseur peut acquérir une part de SCPI auprès d'un intermédiaire financier ou auprès d'une société de gestion. L'acquéreur doit alors régler l'intégralité de l'investissement. La rémunération de la société de gestion se fait au travers de deux éléments : une reprise de valeur (2 à 3 % maximum) et une partie des loyers récupérés.
Les SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers. Les SCPI peuvent être achetées en fonds propres ou avec un prêt bancaire (environ 60 % du prix d'achat).
Le financement avec un crédit immobilier
Le financement des parts de SCPI par un crédit immobilier peut être intéressant mais dépend de chaque profil d'investisseur et de sa capacité d'endettement. Le financement des parts de SCPI avec un crédit immobilier permet de diminuer la part de l'apport personnel, de bénéficier d'un avantage fiscal (intérêts déductibles des revenus fonciers) et de garantir son épargne.
Les investisseurs sont soumis à un taux d'endettement plus ou moins important en fonction de leur situation (âge, patrimoine, revenus). Il faut enlever ce taux de la part des frais de dossier, d'assurance et notaire.
Le montage de la créance
Le montage de créance est un prêt consenti par un particulier auprès d'une SCPI. Ce prêt permet de financer une partie de l'acquisition de biens immobiliers par la SCPI et de rémunérer le créancier. Les SCPI peuvent financer jusqu'à 50 % de leur investissement avec des créances. L'investisseur dispose d'un bien immobilier qui constitue une garantie sur sa créance.
Le financement par une créance
Le financement par une créance dans le cadre d'une SCPI permet de diminuer la part de l'apport personnel, réaliser un investissement sans crédit, bénéficier d'un avantage fiscal (intérêts déductibles des revenus fonciers) et de garantir son épargne. La rémunération d'une créance est soumise à l'impôt sur le revenu à hauteur de 17,2 %. Les SCPI peuvent financer jusqu'à 50 % de leur investissement avec des créances.
SCPI - Financement
Quand vous souhaitez devenir associé d'une SCPI, vous devez effectuer un versement initial. Il s'agit de la somme d'argent que vous allez investir dans la société. En échange, vous recevez des parts, qui vous donnent droit à une partie des revenus de la SCPI. Une fois que vous avez acheté vos parts, il faut que la société utilise cet argent pour financer ses acquisitions.
Dans le cas d'une SCPI de rendement, c'est la société qui va emprunter l'argent à la banque. Votre part de l'emprunt correspond à votre pourcentage de parts dans la SCPI. Donc plus vous avez de parts, plus vous devez de l'argent à la banque. Vous ne payez pas directement le crédit. La banque vous prête également de l'argent, que vous remboursez avec les loyers.
Dans le cas d'une SCPI de plus-value, c'est vous qui devez emprunter directement auprès de la banque. En échange, vous devenez propriétaire de la part de l'immobilier qui correspond à votre emprunt. Vous devenez donc propriétaire de l'immobilier, et vous percevez les loyers.
Dans le cas d'une SCPI fiscale, la société n'emprunte pas. L'argent des associés est déjà suffisant pour financer les acquisitions.
Et comment ça se passe ?
La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un OPCI, Organisme de Placement Collectif en Immobilier, constitué de particuliers, d'entreprises, de collectivités, qui s'investissent dans un patrimoine immobilier locatif constitué de plusieurs biens immobiliers. En échange, les associés perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur part de capital investie.
Le financement d'une SCPI s'effectue par l'emprunt. La SCPI emprunte auprès d'institutions financières pour acheter des biens immobiliers. Ces prêts sont remboursés par les loyers perçus des locataires. En contrepartie de la mise en location de leurs biens, les locataires paient un loyer. Ce loyer est versé à la SCPI par le gestionnaire. Le gestionnaire reverse ensuite un capital et des revenus à chaque associé.
Pour investir dans une SCPI, un épargnant doit verser un capital minimum, qui correspond à un certain nombre de parts de la SCPI. Le montant de cette mise de départ est déterminé par l'organisateur de la SCPI. Le montant de la mise de départ peut varier de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros selon les SCPI. Il est possible d'acheter des parts de SCPI auprès d'un agent immobilier, d'un courtier, d'une banque ou encore d'une société de gestion. Lors de l'achat de parts de SCPI, les associés doivent verser des frais d'entrée, des frais d'agence et des frais de gestion. Ces frais sont proportionnels au montant de l'investissement.
Une SCPI peut également être financée par un mécanisme de prêt à taux zéro. Elle peut alors emprunter auprès d'une banque ou d'une institution financière, en contrepartie d'un engagement de location de ses biens. Il s'agit d'un prêt à taux zéro, remboursé par les loyers des locataires. Ce financement permet à la SCPI de bénéficier d'une trésorerie supplémentaire, sans avoir à réaliser une augmentation de capital. Cette trésorerie supplémentaire peut être utilisée par la SCPI pour acheter des biens immobiliers, réaliser des travaux, ou pour financer un nouvel achat immobilier. Le prêt à taux zéro est réservé aux SCPI de plus de 10 ans, qui détiennent un patrimoine immobilier d'au moins 20 millions d'euros.